武漢也在出臺(tái)政策刺激市場(chǎng)的回暖。中指研究院華中市場(chǎng)分析師李國(guó)政認(rèn)為，秋季房交會(huì)有望讓武漢10月樓市從“銀十”變“金十”。

“市場(chǎng)高位時(shí)買的房，一年多來(lái)房?jī)r(jià)一直跌，賣的話不夠還貸款和利息，不賣又看著一路‘虧’下去?！睂O陽(yáng)（化名）最近很煩惱，2021年初，她在武漢江岸區(qū)買下一套不到60平方米的小戶型，單價(jià)約2.5萬(wàn)元，總價(jià)130萬(wàn)元，公積金貸款84萬(wàn)元。最近，同樓棟同面積同戶型的房子以85萬(wàn)元-90萬(wàn)元不等的價(jià)格售出，“以這個(gè)價(jià)位賣房，房款不夠還貸款的?！?/p>

(資料圖片僅供參考)

近兩年，武漢樓市一直承受著下行的壓力。優(yōu)化調(diào)控的政策也一直在路上，9月以來(lái)力度尤其大，繼9月1日實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月19日武漢又出臺(tái)了包括取消二環(huán)以內(nèi)限購(gòu)、支持換購(gòu)住房等政策的“漢十條”。

業(yè)內(nèi)人士馮毅成稱，這是武漢對(duì)樓市放的大招——長(zhǎng)短結(jié)合、供需兩救、多措并舉。他認(rèn)為，政策已經(jīng)從“治標(biāo)”深入到“治本”，將能夠深層次解決妨礙市場(chǎng)發(fā)展活力的問(wèn)題。不過(guò)，他也坦言，預(yù)計(jì)政策短期內(nèi)不會(huì)反轉(zhuǎn)樓市趨勢(shì)。

高位“上車”，看著自己小區(qū)房?jī)r(jià)往下跌

孫陽(yáng)的房子位于武漢市三環(huán)內(nèi)的漢口鎮(zhèn)江漢路板塊。整棟樓由A、B兩棟塔樓組成，總層高30層。

2020年年末，孫陽(yáng)看中這套樓齡十多年的房子?！拔揖拖朐谥行牡囟钨I個(gè)適合單身住的房子，看了一圈，最后選了這里。它雖然是單棟而非小區(qū)，但物業(yè)服務(wù)好、配套齊全，而且那時(shí)想著早晚要買房、房?jī)r(jià)不會(huì)跌，所以很快定下來(lái)，2021年年初完成過(guò)戶?！?/p>

房?jī)r(jià)不斷上漲是讓孫陽(yáng)下定決心買房的重要原因。據(jù)孫陽(yáng)了解，前業(yè)主的買入價(jià)為80萬(wàn)元，持有四年左右，轉(zhuǎn)手給她賺了近50萬(wàn)元。有鄰居比她早買入一年，且房子是大戶型，總價(jià)卻比她的便宜了近40萬(wàn)元，僅為96萬(wàn)元。此外，當(dāng)時(shí)周邊稍微好一點(diǎn)的房子，單價(jià)均不低于2.5萬(wàn)元/平方米；有的甚至與一環(huán)內(nèi)的差不多，單價(jià)超3萬(wàn)元/平方米。

讓她沒(méi)想到的是，房子買到手后，房?jī)r(jià)卻在一路向下。孫陽(yáng)說(shuō)，和她同時(shí)間段買房的人都后悔了，業(yè)主群里好多人想賣掉房子。不過(guò)，目前市場(chǎng)環(huán)境下賣房并不容易，尤其這棟樓齡長(zhǎng)、容積率高達(dá)7的單棟樓。

為盡快出售，不少業(yè)主選擇降價(jià)。貝殼找房信息顯示，該棟樓近半年成交均價(jià)為20386元/平方米。孫陽(yáng)直嘆：“運(yùn)氣不好，買在了高點(diǎn)?！?/p>

房產(chǎn)貶值的武漢業(yè)主不止孫陽(yáng)。一位業(yè)主在某社交平臺(tái)發(fā)帖稱，家里有套房閑置，2019年有人出價(jià)145萬(wàn)元。最近找中介報(bào)價(jià)，回復(fù)“95萬(wàn)元左右”。一位最近剛買了一套二手房的業(yè)主則稱，原業(yè)主2018年以120萬(wàn)元買入，賣給他的價(jià)格為89萬(wàn)元，持有近五年虧了30多萬(wàn)元。

受市場(chǎng)環(huán)境影響，著急賣房的業(yè)主不斷主動(dòng)降價(jià)。貝殼找房信息顯示，位于武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的健龍尚谷杰座二期一套106平方米、三室的二手房于今年3月末掛牌，至今降價(jià)8次，掛牌價(jià)由最初的210萬(wàn)元降至155萬(wàn)元，中介稱“房東很著急賣”。該小區(qū)目前在售的三房戶型有18套，掛牌價(jià)中位數(shù)為192萬(wàn)元，同比去年下降29.3%。

新房?jī)r(jià)格連跌16個(gè)月，房企降價(jià)出清

房?jī)r(jià)下跌是武漢近一年半來(lái)的常態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，從2022年4月至今年7月，武漢新建商品房?jī)r(jià)格連續(xù)16個(gè)月同比下降；二手房下跌態(tài)勢(shì)更長(zhǎng)一些，從2022年3月至今年8月的18個(gè)月內(nèi)均同比下跌。

一位曾在某民營(yíng)房企武漢公司工作的地產(chǎn)人對(duì)表示，主要原因是購(gòu)房者對(duì)未來(lái)及收入預(yù)期不太好，行業(yè)邏輯發(fā)生了很大變化；其次，這兩年行業(yè)處于出清階段，為了“活下去”，很多開(kāi)發(fā)商不約而同地通過(guò)降價(jià)的方式自救，經(jīng)過(guò)這兩年的銷售出清，現(xiàn)在剩下的基本是不太好的產(chǎn)品，所以在量?jī)r(jià)方面難以有好的表現(xiàn)；第三是武漢的供貨結(jié)構(gòu)，前幾年三環(huán)外土地供應(yīng)量大于主城區(qū)，而郊區(qū)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差。

庫(kù)存高企是武漢二手房難出手的原因之一。諸葛找房網(wǎng)顯示，截至9月24日，武漢各區(qū)二手房掛牌量高達(dá)20.78萬(wàn)套。這與其高容積率不無(wú)關(guān)系。在武漢主城區(qū)，住宅容積率普遍在4以上；即便在三環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)，四五十層的超高層住宅也并不鮮見(jiàn)。

當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)稱，早期住宅容積率高，與城市建設(shè)、舊改成本高等有關(guān)，但與土地出讓要求更有關(guān)系。特別是城市向外擴(kuò)張的時(shí)候，三環(huán)、四環(huán)等遠(yuǎn)城區(qū)域也建高層、超高層住宅，不僅未體現(xiàn)郊區(qū)住宅生態(tài)環(huán)境好、居住舒適的特點(diǎn)，也增加了市場(chǎng)存量。

“以前高密度、品質(zhì)相對(duì)低的產(chǎn)品以量取勝，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已是改善性需求為主的時(shí)代，剛需族的比例有所下降，購(gòu)買需求發(fā)生了改變，但供給卻跟不上。我們業(yè)內(nèi)常說(shuō)，遠(yuǎn)城區(qū)就算降價(jià)也賣不動(dòng)，因?yàn)榉孔颖旧砭筒环夏壳爸髁鞯男枨蟆！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士續(xù)稱。

樓市新政后，售樓處又熱鬧起來(lái)

作為長(zhǎng)江中游城市群重要的省會(huì)城市之一，武漢曾是房企熱衷投資的城市。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年-2021年，在房企新增土儲(chǔ)城市分布中，武漢均位列前五。尤其是2020年，武漢全年土地出讓金同比2019年上漲4.2%、達(dá)1840億元，位列全國(guó)第六。

這一年，有房企首進(jìn)武漢，亦有房企大手筆拿地，如綠地164億元攬下武漢黃陂臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)7宗地，中海144億元落子歸元，龍湖70億元摘武昌濱江地塊。房企熱搶甚至導(dǎo)致土拍中止。2020年11月13日，江岸區(qū)解放大道與頭道街交匯處一宗宅地引十?dāng)?shù)家房企爭(zhēng)搶，競(jìng)拍進(jìn)行到205輪時(shí)，因網(wǎng)絡(luò)負(fù)載過(guò)大而暫停。當(dāng)日下午，又經(jīng)過(guò)107輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地最終以65.7億總價(jià)拿下該地塊，折合樓面價(jià)30588元/平方米，刷新當(dāng)時(shí)江岸區(qū)及武漢市的樓面價(jià)紀(jì)錄。

由于成交量曾占全市總量的20%以上，有“中國(guó)硅谷”之稱的武漢光谷片區(qū)更受房企追捧，中小房企也不斷搶入。2020年8月和12月，成都德商置業(yè)分別以105.39%、86.53%的高溢價(jià)拿下光谷兩塊宅地，樓面價(jià)為14369.98元/平方米、15777.87元/平方米，均刷新了區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄。

2021年，光谷的熱度仍在延續(xù)。是年6月29日，武漢首輪集中供地開(kāi)拍，推出了55宗土地，其中10宗位于光谷。最終，10宗地中有7宗高溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)74.67%。深圳南山在該次土拍中拿下光谷兩塊地，溢價(jià)率均超100%。

而市場(chǎng)下行后，在高位拿地的房企并不好過(guò)。

房天下信息顯示，今年9月，位于光谷二路西的美的云筑加推，目前單價(jià)為13650元/平方米。而在2020年9月首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，毛坯高層均價(jià)約17000元/平方米，洋房均價(jià)約18810元/平方米。與地價(jià)相比，初開(kāi)盤(pán)時(shí)利潤(rùn)空間也不大。美的置業(yè)于2019年4月獲得該地塊，樓面10369.8元/平方米，溢價(jià)率72.94%。

今年7月，位于漢陽(yáng)的中國(guó)電建（601669）地產(chǎn)·瀧悅長(zhǎng)安調(diào)價(jià)，均價(jià)約18000元/平方米，較去年9月份的26137元/平方米下降了約8000元/平方米。據(jù)了解，為適應(yīng)市場(chǎng)行情，該項(xiàng)目取消了精裝修、壓低了售價(jià)。上述地產(chǎn)人對(duì)表示，市場(chǎng)不太好，進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)掙到錢，土拍把利潤(rùn)算得比較死，市場(chǎng)一下行，基本就不太好了。

市場(chǎng)壓力下，房企在武漢的投資熱情開(kāi)始減退。2021年全年，武漢土地出讓金達(dá)1905億元，其中上半年就高達(dá)1028.71億元。而到了2022年，全年土地收入?yún)s驟降至871.3億元。今年上半年，武漢賣地收入僅進(jìn)賬175.36億元，拿地房企多為當(dāng)?shù)爻峭镀脚_(tái)和國(guó)央企。

中指研究院今年6月發(fā)布的《2023中國(guó)城市開(kāi)發(fā)投資吸引力排行榜》顯示，由于近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，武漢的城市吸引力排名下降兩位至第9位。

武漢也在出臺(tái)政策刺激市場(chǎng)的回暖，“漢十條”樓市新政從盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)、盤(pán)活存量用地、積極助企紓困、建立房企“白名單”等供給端角度進(jìn)行了調(diào)整。另外，武漢將于9月28日至10月31日舉行金秋線上房交會(huì)，通過(guò)契稅補(bǔ)貼刺激樓市銷售。

今年4月末，武漢舉行了為期3天的春季房交會(huì)，成交安居房源2032套。5月，武漢又舉行了為期一個(gè)月的線上房交會(huì)，上線近10萬(wàn)套房源。受此帶動(dòng)，武漢樓市迎來(lái)“紅五月”，成交量破萬(wàn)。據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月全市住房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)88.2%，同比增長(zhǎng)66.8%；二手住房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)63.5%。中指研究院華中市場(chǎng)分析師李國(guó)政認(rèn)為，秋季房交會(huì)有望讓武漢10月樓市從“銀十”變“金十”。

新政出臺(tái)后，目前市場(chǎng)熱度已開(kāi)始攀升。光谷一位中介對(duì)稱，看房熱情起來(lái)了，有的樓盤(pán)三四天就賣掉一百多套，售樓處人多到坐不下。一位項(xiàng)目銷售則在朋友圈發(fā)文稱，三天的接客量超過(guò)過(guò)去幾年總和。

政策利好預(yù)期下，有二手房業(yè)主開(kāi)始調(diào)高售價(jià)。融創(chuàng)中心武漢壹號(hào)院一套241平方米的湖景房于今年7月掛牌，掛牌價(jià)930萬(wàn)元，隨后5次降價(jià)，降至880萬(wàn)元。中介稱，業(yè)主買入價(jià)為1100萬(wàn)元，相當(dāng)于虧本220萬(wàn)元“甩賣”。但到了9月3日，該房源上調(diào)了20萬(wàn)元，目前掛牌價(jià)900萬(wàn)元。

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