記者陳植 上海報道 7月10日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知》（下稱《通知》）。

據(jù)悉，《通知》是在此前“金融16條”基礎上的優(yōu)化，相關政策重點在房地產(chǎn)開發(fā)領域，包括延長支持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期；以及延長專項借款支持項目相關人員盡職免責期限。

(相關資料圖)

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人表示，綜合考慮當前房地產(chǎn)市場形勢，為引導金融機構繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定，延長有關政策適用期限。

一位股份制銀行上海分行對公部門人士向記者透露，在《通知》出臺后，目前他們分行已與部分房地產(chǎn)企業(yè)達成延長項目開發(fā)貸款期限的初步協(xié)議。

“此外，對于新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款，我們也會借鑒《通知》相關規(guī)定，給予更長的貸款期限?！彼嬖V記者。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)同意項目開發(fā)貸款期限延長同時，相應的新增利息會按時支付。

這位股份制銀行上海分行對公部門人士告訴記者，在項目開發(fā)貸款期限延長后，不少房地產(chǎn)企業(yè)財務總監(jiān)頓感壓力緩解，此前他們一直在四處籌資以避免企業(yè)貸款或信托產(chǎn)品本息兌付違約風險。

一位信托公司房地產(chǎn)業(yè)務主管告訴記者，在《通知》出臺后，部分房地產(chǎn)企業(yè)已提出能否延長信托產(chǎn)品存續(xù)期限，目前他們準備與投資者溝通，力爭投資者同意信托產(chǎn)品展期。

“目前，部分投資者對此表示理解，因為這有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低違約風險，也減少相關信托產(chǎn)品的投資踩雷風險。”他告訴記者。這些投資者的主要訴求，是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品展期期間，房地產(chǎn)企業(yè)需按產(chǎn)品約定收益率支付相應利息。

值得注意的是，在《通知》出臺后，海外投資機構也開始抄底中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債，理由是他們認為《通知》將降低境內房地產(chǎn)企業(yè)的違約風險，令相關美元債估值得到提振。

“但是，這些海外投資機構不會因《通知》而改變謹慎投資態(tài)度。因為他們深知中國房地產(chǎn)市場銷售能否快速回暖，是影響房地產(chǎn)企業(yè)資金流的關鍵因素?！币晃恍磐泄綫DII業(yè)務部門人士告訴記者。要吸引海外投資機構長期持有中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債，相關部門還需加大融資支持力度，改變當前房地產(chǎn)企業(yè)籌資難的局面。

房地產(chǎn)貸款展期“迅速落實”

去年11月，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺“金融16條”，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面發(fā)布16條支持政策，其中兩條政策規(guī)定了適用期限。

此次《通知》恰恰是上述兩項政策適用期限做出“延長”。

一是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

二是商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

上述股份制銀行上海分行對公部門人士向記者透露，在《通知》出臺后，他們業(yè)務部門迅速行動，向部分房地產(chǎn)企業(yè)告知不再“抽貸”。

“事實上，我們內部也不想抽貸，因為有些房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售前景相對良好，且房地產(chǎn)企業(yè)也提供了相應的抵押物擔保，若按照原先的還貸期限不得不采取抽貸行為，可能導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈進一步緊張，令原先前景不錯的房地產(chǎn)開發(fā)項目變成爛尾工程?！彼嬖V記者。7月11日當天，他們便著手與這些房地產(chǎn)企業(yè)達成初步的延長貸款期限協(xié)議，令他們可以集中精力完成開發(fā)項目建設銷售。

一位房地產(chǎn)企業(yè)財務總監(jiān)告訴記者，《通知》對房地產(chǎn)企業(yè)相當重要，因為當銀行貸款可以展期，銀行抽貸壓力就不會很強，企業(yè)資金壓力得到暫時緩解。

記者多方了解到，不是所有房地產(chǎn)項目都能獲得貸款期限延長。

一位城商行對公部門主管告訴記者，目前他們銀行對保交樓項目的貸款期限延長相當“謹慎”，除非相關開發(fā)商能提供額外的資產(chǎn)質押擔保。究其原因，銀行風控人員擔心這些開發(fā)商一旦獲得貸款展期，就未必會將大量資金投向保交樓項目，導致相關工程進一步“延期”，最終既給銀行帶來信貸風險，也造成新的社會問題。

“目前，我們會與風控部門溝通，力爭采取一事一議策略，根據(jù)開發(fā)商具體資金狀況與保交樓交付能力，磋商討論是否對相關項目貸款進行展期?！彼赋觥?/p>

多位房地產(chǎn)業(yè)內人士指出，整體而言，《通知》有助于提升銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款期限延長意愿。因為《通知》明確對新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構和人員只要盡職則可予以免責，此舉最大限度緩解信貸發(fā)放主體的風險擔憂，對推動銀行加大房地產(chǎn)貸款起到助推作用。

海外投資機構抄底房企美元債背后

記者多方了解到，在《通知》出臺后，海外投資機構對中資房地產(chǎn)企業(yè)境外美元債的抄底熱情也隨之升溫。

一位香港私募基金負責人告訴記者，7月11日當天，多只信用評級較高的中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債獲得境外對沖基金的抄底增持。究其原因，是《通知》有助于緩解境內房地產(chǎn)企業(yè)的違約風險，令相關美元債估值得到提振。

上述信托公司QDII業(yè)務部門人士向記者指出，11日當天他也增持了兩只中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債，理由是《通知》能明顯緩解這兩家企業(yè)的資金壓力，令其美元債投資價值凸顯。

他承認，盡管中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債收益率相對較高，但海外投資機構未必會因《通知》而采取持有到期策略。這背后，是這些海外投資機構深知境內房地產(chǎn)企業(yè)若要徹底擺脫違約風險，除了政策層面的貸款展期，還需市場層面的房地產(chǎn)銷售回暖與融資渠道拓寬，令企業(yè)擁有足夠資金流收入兌付各類融資產(chǎn)品本息。鑒于當前境內房地產(chǎn)市場銷售相對低迷與籌資難度較高，多數(shù)海外投資機構不大敢長期持有中資房地產(chǎn)企業(yè)美元債。

數(shù)據(jù)顯示，近期商品房市場銷售依然相對疲軟，6月境內百強房企銷售業(yè)績同比下降28.1%，單月業(yè)績增速由正轉負。

在融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資難度也有所增加。中指研究院發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，2023年前6個月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債融資額同比下降7.0%，海外債融資額下降34.6%，信托與ABS融資額則分別下降69.6%與4.5%。

中指研究院認為，鑒于7月、9月的境內房企到期債券余額均超過900億元，當前房地產(chǎn)企業(yè)新籌資額度未必能覆蓋到期債券本息兌付額。

“這無形間令海外投資機構依然擔憂境內房地產(chǎn)企業(yè)的違約風險，長期配置相關美元債的意愿隨之走低。”一位券商房地產(chǎn)分析師向記者指出，若要改變這種局面，相關部門還需進一步提升融資支持力度，有效解決他們對違約風險的顧慮。

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