“一城一策”看樓市 張煒

(資料圖)

近期，三四線城市接連傳來(lái)樓市政策調(diào)整的消息。河南洛陽(yáng)繼5月份下調(diào)首付款比例后，在9月14日宣布部分市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品房享受20%的契稅補(bǔ)貼；湖南瀏陽(yáng)和浙江淳安分別對(duì)優(yōu)秀人才和剛需購(gòu)買(mǎi)者出臺(tái)限時(shí)購(gòu)房補(bǔ)貼新政。

貝殼研究院發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受8月22日5年期以上LPR下調(diào)的影響，9月份房貸利率繼續(xù)下降，其中三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為166個(gè)基點(diǎn)和117個(gè)基點(diǎn)。

“三四線城市出臺(tái)的樓市寬松政策，涉及的面比一二線城市更廣泛。除了下調(diào)房貸利率之外，對(duì)首付比例、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面給予了新的政策優(yōu)惠?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)表示，這與三四線城市長(zhǎng)期需求放緩、短期住房銷(xiāo)售低迷、庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)等因素關(guān)系密切。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年8月份，洛陽(yáng)新房?jī)r(jià)格同比下跌3.4%，二手房?jī)r(jià)格同比下跌6.4%，當(dāng)前房?jī)r(jià)同比增速是2015年以來(lái)最低水平。馬泓稱(chēng)，大部分三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)與洛陽(yáng)類(lèi)似的狀況。

部分三四線城市樓市調(diào)整，使得虹吸效應(yīng)引發(fā)關(guān)注。有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介稱(chēng)，“洛陽(yáng)樓市正被鄭州樓市虹吸，對(duì)房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)一定影響?！?/p>

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)”課題組專(zhuān)家、助理研究員王小雯向本報(bào)分析認(rèn)為，大城市存在虹吸效應(yīng)，新出生人口減少和人才流失也使得未來(lái)三四線城市消化房地產(chǎn)庫(kù)存的能力有限。一線城市房?jī)r(jià)普漲也會(huì)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，帶動(dòng)二三線城市房?jī)r(jià)。一線城市房?jī)r(jià)若受限，則二三線城市也難以抬頭。

與洛陽(yáng)相鄰的鄭州，是第一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)限價(jià)的省會(huì)城市，但據(jù)8月份的數(shù)據(jù)，鄭州新房與二手房?jī)r(jià)格環(huán)比同比“雙降”。再?gòu)穆尻?yáng)的人口變化來(lái)看，1990年到2010年，后一個(gè)十年比前一個(gè)十年人口凈增長(zhǎng)減少了約25.77萬(wàn)人。

王小雯指出，三四線城市受制于經(jīng)濟(jì)下行壓力帶來(lái)的收入預(yù)期和已經(jīng)高企的家庭部門(mén)杠桿率，再加上人均住房面積已相對(duì)較高，對(duì)住房的需求已不是非常強(qiáng)烈。

本輪樓市調(diào)整的一大特點(diǎn)是分化，不同城市之間分化，同一城市不同區(qū)域間也有分化。三四線城市樓市政策調(diào)整，并非都發(fā)生在二手房?jī)r(jià)格回調(diào)的背景下。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向本報(bào)表示，基本面差異會(huì)導(dǎo)致樓市調(diào)控節(jié)奏及力度的差異。洛陽(yáng)5月份樓市新政落地后，房?jī)r(jià)依然沒(méi)有止跌回穩(wěn)，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)還有一定的探底空間。但從瀏陽(yáng)和淳安來(lái)看，政策主要是拉動(dòng)新房市場(chǎng)，無(wú)論是購(gòu)房補(bǔ)貼還是契稅補(bǔ)貼，都針對(duì)新房市場(chǎng)。從兩地的二手房掛牌價(jià)格來(lái)看，今年依然有一定上漲。

據(jù)安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，瀏陽(yáng)今年8月份二手房均價(jià)環(huán)比上漲1.80%，同比上漲4.80%；淳安8月份二手房均價(jià)環(huán)比上漲5.55%，同比上漲7.21%。

“團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房”在三四線城市頻頻出現(xiàn)，從民間自發(fā)操作轉(zhuǎn)入官方鼓勵(lì)層面。例如，淳安對(duì)團(tuán)購(gòu)新房給予鎖定價(jià)再下浮的優(yōu)惠，團(tuán)購(gòu)50套及以上可下浮5%；諸暨對(duì)團(tuán)購(gòu)10套及以上可以再下浮8%以?xún)?nèi)。張波表示，部分三四線城市今年房?jī)r(jià)回調(diào)較大，在一定程度上弱化了團(tuán)購(gòu)的吸引力。團(tuán)購(gòu)效果需視當(dāng)?shù)毓┣笄闆r及基本面分類(lèi)看待。如果當(dāng)?shù)貥鞘忻黠@供大于求，市場(chǎng)信心依然處于相對(duì)底部，團(tuán)購(gòu)所起到的提振效果相對(duì)有限。而對(duì)于一些樓市已觸底并開(kāi)始回升的城市來(lái)說(shuō)，團(tuán)購(gòu)所起到的作用才會(huì)更加明顯。

市場(chǎng)對(duì)樓市政策調(diào)整的效果存在分歧，但預(yù)期未來(lái)三四線城市繼續(xù)分化。馬泓預(yù)計(jì)，按歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，通常對(duì)三四線城市而言，從政策出臺(tái)到市場(chǎng)回暖需要三到四個(gè)季度，加之目前整體樓市景氣度處于歷史較低水平，預(yù)計(jì)此類(lèi)城市的樓市拐點(diǎn)可能在明年年中。

“三四線城市棚改貨幣化安置已經(jīng)結(jié)束，房?jī)r(jià)難以有較大的上漲空間?！蓖跣■┓Q(chēng)，長(zhǎng)期而言，應(yīng)積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，吸引企業(yè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增加居民收入，吸引一二線城市人才的回流，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)與樓市共同協(xié)調(diào)發(fā)展。

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