（2023年6月11日）一季度取得良好開局后，4-5月多以來項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低于預(yù)期，市場對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心再度轉(zhuǎn)弱。從分項(xiàng)數(shù)據(jù)看，僅有社零、工增增速提高，固定資產(chǎn)投資三個(gè)分項(xiàng)基建、制造業(yè)和地產(chǎn)的投資增速均出現(xiàn)下行。

【資料圖】

房地產(chǎn)銷售亦呈現(xiàn)出強(qiáng)相關(guān)性，貿(mào)易盈余增長、國內(nèi)存款余額與貨幣供應(yīng)并未轉(zhuǎn)化成相應(yīng)的貸款增長。

打通地產(chǎn)供求良性循環(huán)

央行數(shù)據(jù)中，4月住戶貸款減少2411億元。其中，短期貸款減少1255億元，中長期貸款減少1156億元，中長期貸款規(guī)模也是自2022年10月以來首次出現(xiàn)減少。

華泰證券固定收益團(tuán)隊(duì)指，4月居民貸款同比多減2411億和4月地產(chǎn)表現(xiàn)一致。4月樓市行情轉(zhuǎn)淡，二手房成交熱度也有一定回落。進(jìn)入二季度，積壓需求基本釋放完畢，居民觀望情緒加重，導(dǎo)致中長期貸款結(jié)束了同比多增。往后看，地產(chǎn)供求的良性循環(huán)能否打通仍是居民信貸能否回暖的關(guān)鍵。

從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，四月單月商品房銷售面積同比增長5.5%，環(huán)比跌48%，銷售金額同比增長28%，環(huán)比下降39%。其中，商品住宅銷售面積6715萬平方米，銷售金額8373億元，同比分別增長8.1%和30.1%，環(huán)比則下跌48%和38%。

房企流動(dòng)性問題仍待解

而在企業(yè)端，即便監(jiān)管層推出“三支箭”等支持措施，但多數(shù)房企仍舊資金籌措不易，包括銀行“惜貸”等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然主要源自房企自營資金，即銷售收入。但目前面臨新房銷售不足境況，令房企流動(dòng)性問題繼續(xù)難解。

世界著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪于5月15日將中國房地產(chǎn)業(yè)展望從“負(fù)面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，料未來12個(gè)月中國房地產(chǎn)市場合約銷售額將會(huì)趨穩(wěn)；此外，隨著中國政府采取措施擴(kuò)大開發(fā)商融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境將會(huì)進(jìn)一步改善。

穆迪認(rèn)為，中國一二線城市將成為房地產(chǎn)銷售的領(lǐng)頭羊，庫存將降至歷史平均值附近，但三四線城市仍將面臨庫存壓力。

穆迪稱，中國政府決心穩(wěn)定房地產(chǎn)市場并同時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，采取的措施已拓寬了開發(fā)商的貸款、債券和股權(quán)融資渠道。由于投資者青睞信用質(zhì)量更好的開發(fā)商，國企開發(fā)商和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營開發(fā)商將獲益更大，其銷售業(yè)績或優(yōu)于同業(yè)。

房地產(chǎn)企穩(wěn)與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵

如果全國合同銷售額在未來12個(gè)月內(nèi)增長超過10%，量價(jià)齊升且持續(xù)增長；且在沒有政策支持的情況下，開發(fā)商在境內(nèi)外都保持良好的融資渠道；以及隨著時(shí)間的推移，監(jiān)管環(huán)境變得更加有利——若滿足這些條件穆迪將考慮正面展望。

對(duì)經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)的確是復(fù)蘇關(guān)鍵之一。經(jīng)濟(jì)學(xué)家洪灝指，以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展模式需要反思，也是繼續(xù)深化結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵。簡單的說，不繼續(xù)大幅刺激房地產(chǎn)、而幫助其它部門修復(fù)這個(gè)政策選擇的本身就是結(jié)構(gòu)性改革。

企穩(wěn)和復(fù)蘇是萬眾期盼，投資、消費(fèi)、出口三駕馬車都必須繼續(xù)發(fā)揮各自的支柱性作用，那么2023年經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)會(huì)有怎樣的機(jī)會(huì)與新發(fā)展之路？

8月7-10日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將繼續(xù)在海南舉辦2023博鰲房地產(chǎn)論壇及系列活動(dòng)，博鰲地產(chǎn)發(fā)展大會(huì)是其中最為純粹、極具專業(yè)性的地產(chǎn)平臺(tái)，這里有眾多重量級(jí)行業(yè)嘉賓，帶來一場思維碰撞、觀點(diǎn)交鋒的盛會(huì)。

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