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智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，5月23日，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普發(fā)布了房地產(chǎn)月報(bào)，其中提到對于房地產(chǎn)的市場信心仍有待觀察。5月22日，標(biāo)普曾言，未來一年中國房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒈３中》禄?。在城市能級分化的背景下，一二線發(fā)達(dá)城市的市況正趨于正常化，但三四線市場依舊疲軟，因此房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇很難脫離“L”型軌跡。這種情況最不利于三四線城市業(yè)務(wù)比重大的開發(fā)商。

在房地產(chǎn)月報(bào)中，標(biāo)普稱4月份的銷售、價(jià)格、融資指標(biāo)顯示行業(yè)進(jìn)入復(fù)蘇調(diào)整期，4月全國商品房銷售復(fù)蘇動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，單月銷售額環(huán)比明顯回落，但低基數(shù)下累計(jì)同比正增長擴(kuò)大。銷售均價(jià)上漲推動(dòng)銷售額回升的邏輯愈發(fā)清晰，高能級城市是本輪復(fù)蘇的主力支撐。4月單月商品房銷售面積7690萬平方米，銷售額9205億元，環(huán)比分別下降48%和39%。

標(biāo)普表示，1-4月行業(yè)的銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)好于年初的預(yù)期，但暫時(shí)仍維持對2023年房地產(chǎn)行業(yè)弱勢復(fù)蘇的總體判斷，因?yàn)闃?biāo)普認(rèn)為復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍不牢固。

土地市場方面，標(biāo)普指出，土地市場成交總價(jià)維持低位，重點(diǎn)城市集中土拍帶動(dòng)市場熱度點(diǎn)狀回升。4月單月，100個(gè)大中城市成交土地總價(jià)同比收縮24%，1-4月累計(jì)同比下降15%。4月上海、廣州、杭州、成都、合肥等熱點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍，熱點(diǎn)城市土拍熱度高漲，房企競價(jià)激烈。

在熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下，4月全國成交土地溢價(jià)率為5.9%，較2022年保持小幅改善趨勢，流拍率維持在很低水平。房企拿地整體偏謹(jǐn)慎，主力仍是央國企。根據(jù)克而瑞研究，截至4月末，百強(qiáng)房企的貨值、總價(jià)和建面總量分別同比下滑14%、1%和18%。標(biāo)普稱，在貨值下跌與銷售恢復(fù)正增長形成反差，說明庫存和資金壓力之下，房企補(bǔ)貨的動(dòng)力和能力仍然不足。

政策方面，標(biāo)普稱，政策引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、不搞“大水漫灌”的基調(diào)非常明確，房企的外部融資環(huán)境難言寬松，國企、民企的融資能力分化依然明顯，融資支持不會惠及所有房企。再融資支持不足且銷售復(fù)蘇欠佳的房企仍有可能面臨流動(dòng)性壓力。

融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源降幅進(jìn)一步收窄，預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款改善最顯著。1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%，較1-3月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。銷售回暖是提振開發(fā)資金來源的主要因素，1-4月，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別轉(zhuǎn)正增長4%、2.5%。而國內(nèi)貸款、自籌資金分別下滑10%、19.4%，較1-3月降幅擴(kuò)大0.4、1.5個(gè)百分點(diǎn)。受制于債券融資修復(fù)乏力，自籌資金的跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，今年以來該分項(xiàng)尚未出現(xiàn)修復(fù)跡象。境內(nèi)債券凈融資小幅轉(zhuǎn)負(fù)，民企融資仍然偏緊。4月債券發(fā)行量較3月回落三成，發(fā)行主力仍為國企。

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