在過去很長一段時(shí)間，保利發(fā)展的標(biāo)簽一直是“央企第一，行業(yè)前五”。2017年，不甘于此的保利發(fā)展前董事長宋廣菊喊出了重回行業(yè)前三的目標(biāo)，此后的幾年間，其銷售規(guī)模也逐年增長，但直至2021年7月退休都未能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。這一年，保利發(fā)展銷售排名上升一位至行業(yè)第四，距離目標(biāo)越來越近。

2022年，保利多年的愿望終于實(shí)現(xiàn)。據(jù)克而瑞2022年銷售榜，保利發(fā)展以4573億元的全口徑銷售金額排名行業(yè)第二，較2021年同期上升兩個(gè)位次。與第一名碧桂園之間的差距僅有70億元。

實(shí)際上，在去年8月末，保利發(fā)展已經(jīng)憑借2817億元的銷售額超越萬科，成為銷售規(guī)模僅次于碧桂園的房企。

在去年4月的業(yè)績會上，繼任者劉平在“重回前三”的基礎(chǔ)上提出了新的目標(biāo)：進(jìn)三爭一。他解釋道，不能簡單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過硬的第一。

對此，劉平曾稱，在行業(yè)波動中，保利作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，公司的資源、資金、品牌實(shí)力都更具優(yōu)勢，更能捕捉市場機(jī)會。基于對行業(yè)和公司自身競爭力的信心，公司提出的“進(jìn)三爭一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。

積極變革

劉平上任后，便對公司的高管團(tuán)隊(duì)以及組織架構(gòu)都進(jìn)行了力度較大的調(diào)整，打造了一支更精干、更高效的作戰(zhàn)隊(duì)伍。

2021年12月，保利發(fā)展進(jìn)行了一次組織架構(gòu)調(diào)整，涉及總部中心的架構(gòu)調(diào)整，以及總部和子公司的人員變更，將原來的運(yùn)營管理中心調(diào)整為地產(chǎn)管理中心，新增了面向產(chǎn)業(yè)公司的產(chǎn)業(yè)管理中心，多元業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位得以凸顯。

調(diào)整后，總部中心多了兩個(gè)部門：地產(chǎn)管理中心和產(chǎn)業(yè)管理中心。原先與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的成本、運(yùn)營等職能，都并入了新設(shè)立的地產(chǎn)管理中心。

2022年初，保利鮮明地提出要從結(jié)構(gòu)優(yōu)化、管理優(yōu)化、競爭力優(yōu)化三方面進(jìn)行大變革。并成立了廣東、華東區(qū)域共享中心籌備工作組，希望推動產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)一步加強(qiáng)核心競爭力。

同時(shí)，保利發(fā)展大膽使用年輕干部，為公司注入新活力。這一輪人事調(diào)中，保利任命了13位分公司總經(jīng)理，其中11位為“80后”青年干部，4位“85后”，近半數(shù)擁有碩士學(xué)歷。另一方面則推動一線董事長總經(jīng)理回總部，升級總部架構(gòu)，加強(qiáng)總部的戰(zhàn)略統(tǒng)籌能力，從而更好的賦能業(yè)務(wù)。

逆勢拿地

想要做到行業(yè)前三甚至是第一，規(guī)模是基石。在多數(shù)房企減少或者減少拿地的2022年，保利開始逆勢擴(kuò)張。

在2022年的中期業(yè)績會上，劉平談及公司2022年投資預(yù)算時(shí)曾指，公司整體的拓展邏輯還是質(zhì)量重于數(shù)量，保障股東投資回報(bào)，全年投資計(jì)劃是3650億元。保利發(fā)展會維持市場份額，量力而行，按照自己的節(jié)奏就能水到渠成。

上半年，保利發(fā)展拓展項(xiàng)目37個(gè)，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。在投資策略上，保利發(fā)展上半年在一二線城市、38個(gè)核心城市拓展金額占比分別為85%和90%，分別同比提升16、14個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展強(qiáng)調(diào)，這些拓展資源全部位于市場有效邊界內(nèi)。

與此同時(shí)，保利發(fā)展對重資產(chǎn)的投入也開始更加謹(jǐn)慎，嚴(yán)控商辦及自持物業(yè)規(guī)模，上半年新增住宅貨量占比94%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。

三季度，保利發(fā)展繼續(xù)加大投資，新拓展項(xiàng)目33個(gè)，新增容積率面積359萬平方米，總拓展成本628億元，擴(kuò)展投資均價(jià)為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

據(jù)克而瑞發(fā)布的報(bào)告《2022年新增貨值TOP100》，保利在2022年的新增土地貨值達(dá)到了2514.8億元，位居行業(yè)第一。

作為央企的保利，在融資上一直占有優(yōu)勢。2022上半年，保利發(fā)展的借款成本僅有4.32%，處于行業(yè)較低水平。

距離行業(yè)第一越來越近，保利發(fā)展乘著融資開閘的東風(fēng)為自己“儲糧”。

12月30日晚間，保利發(fā)展披露再融資預(yù)案，公司擬定增募集不超過125億元，其實(shí)際控制人保利集團(tuán)擬參與認(rèn)購1億至10億元。方案披露，此次募集資金擬投向保利位于廣州、南京、西安等地14個(gè)住宅項(xiàng)目的建設(shè)，以及補(bǔ)充流動資金。

這是上市房企股權(quán)融資政策優(yōu)化以來，募集資金規(guī)模最大的涉房再融資。

關(guān)鍵詞： 組織架構(gòu) 萬平方米 地產(chǎn)行業(yè)