文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)魏薇

股價(jià)默默走高，然后驚艷所有人。建發(fā)國(guó)際（01908.HK）成了年內(nèi)走出翻倍行情的唯二的內(nèi)房股，另一個(gè)是綠城中國(guó)。

3月16日，建發(fā)國(guó)際創(chuàng)出年內(nèi)新低10.3港元/股，直到7月4日，刷新年內(nèi)新高22.8港元/股，漲幅已達(dá)121.4%。

(資料圖片僅供參考)

股價(jià)翻倍之后，建發(fā)國(guó)際決定配股融資。

對(duì)上市房企來(lái)說(shuō)，配股融資不會(huì)產(chǎn)生新的債務(wù)和利息，又能增加企業(yè)權(quán)益，在募集資金的同時(shí)實(shí)現(xiàn)降杠桿，不失為一個(gè)獲取資金的優(yōu)質(zhì)來(lái)源。

7月12日，建發(fā)國(guó)際公告稱，擬透過(guò)代理中金公司及興證國(guó)際，以先舊后新的方式向不少于六名承配人發(fā)售3000萬(wàn)股，占擴(kuò)大股本約2.02%，每股作價(jià)17港元，較前一日收市價(jià)每股18.46港元折讓約7.91%。

配股完成后，控股股東建發(fā)房產(chǎn)的持股比例由62.03%攤薄至60.78%。公告表示，此次配售事項(xiàng)集資凈額約5億港元，擬將約80%將用作償還貸款，余下約20%用作一般營(yíng)運(yùn)營(yíng)金。

折價(jià)配股在一定程度上拖累了股價(jià)表現(xiàn)。七連陰之后，7月13日，建發(fā)國(guó)際跳空低開(kāi)，收盤(pán)跌4.12%，報(bào)17.7港元/股。

相似的配股一幕曾發(fā)生在一年前。

2021年6月3日，建發(fā)國(guó)際以先舊后新方式配售6500萬(wàn)股，每股配售價(jià)14.5港元，新股占該公司經(jīng)擴(kuò)大后股本約5.23%，每股配售價(jià)與前一日收市價(jià)相同。此次透過(guò)配股集資9.43億港元，集資所得款項(xiàng)的約85.1%擬用作償還貸款，約12.8%將用于擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，約2.1%將用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，建發(fā)國(guó)際“三道紅線”全綠，償債壓力不大。頻繁配股融資背后，是建發(fā)對(duì)規(guī)模的訴求。去年以來(lái)，建發(fā)國(guó)際橫掃土地市場(chǎng)，多處高價(jià)拿地。2022年2月，建發(fā)國(guó)際因在上海高溢價(jià)拿地，還被政府約談警示。

不僅是建發(fā)國(guó)際，實(shí)際上，自去年下半年以來(lái)，包括融創(chuàng)、旭輝、奧園在內(nèi)的多家規(guī)模房企都進(jìn)行了配股融資。

建發(fā)國(guó)際的“好爸爸”

2021年度業(yè)績(jī)報(bào)顯示，建發(fā)國(guó)際在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1647.4億元；累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1300.9億元，同比大幅增長(zhǎng)100.9%；權(quán)益銷售面積682.7萬(wàn)平方米，同比業(yè)大幅增長(zhǎng)超100%。截至期末，建發(fā)國(guó)際的銀行及手頭現(xiàn)金約460.5億元，較2020年同期增加了180億元，漲幅達(dá)64.5%。

好成績(jī)的取得，有建發(fā)國(guó)際的“好爸爸”建發(fā)房產(chǎn)的一份功勞，從資金到業(yè)務(wù)，建發(fā)房產(chǎn)都給予了建發(fā)國(guó)際莫大的支持。

2020年12月，建發(fā)國(guó)際與建發(fā)房產(chǎn)訂立可續(xù)期借款合同，獲得95億元永續(xù)債貸款金額，初始年利率低至4.65%，這也使得歸屬母公司股東權(quán)益同比增長(zhǎng)144%，從而使得負(fù)債率驟降。2021年底，建發(fā)國(guó)際的永續(xù)債規(guī)模增加到了145億元。2019年，該數(shù)值還是0。

今年4月，建發(fā)國(guó)際向建發(fā)房產(chǎn)及廈門(mén)利源收購(gòu)建發(fā)南京100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為2048.71萬(wàn)元，交易通過(guò)建發(fā)國(guó)際的兩家全資子公司益悅及廈門(mén)兆翊蓉來(lái)完成。此舉是為了將土地輸送給建發(fā)國(guó)際。

去年，是建發(fā)房產(chǎn)向建發(fā)國(guó)際輸送土地的高峰期。5月，建發(fā)國(guó)際向建發(fā)房產(chǎn)0元收購(gòu)株洲悅發(fā)100%股權(quán)。為此，建發(fā)國(guó)際要負(fù)責(zé)償還一筆21.14億元的貸款，即建發(fā)房產(chǎn)墊付予株洲悅發(fā)的股東貸款，包括本金及利息。這樣一來(lái)，建房房產(chǎn)順利將旗下項(xiàng)目注入建發(fā)國(guó)際，也回籠了21.14億元的資金。

8月13日，建發(fā)國(guó)際全資子公司廈門(mén)兆澄垚擬與廈門(mén)國(guó)際信托以80%：20%的股權(quán)比例組成合資公司，以收購(gòu)建發(fā)房產(chǎn)的全資子公司福建兆豐。9月9日，建發(fā)國(guó)際再次通過(guò)兩筆0元購(gòu)，向建發(fā)房產(chǎn)收購(gòu)了長(zhǎng)沙兆祥90%的股權(quán)以及廈門(mén)兆鼎瓏100%的股權(quán)。

新配股潮來(lái)襲？

去年下半年以來(lái)，房企中掀起了一陣“配股潮”。

從配股集資方式來(lái)看，房企們大多采用“先舊后新”的方式，即“發(fā)行新股”和“配售舊股”混合，也就是說(shuō)，公司大股東先把持有的股份借給上市公司并配售予獨(dú)立第三方投資者，然后上市公司發(fā)行新股夠再還給之前借給其股份的大股東。除了這種配售方式外，比較常見(jiàn)的還有發(fā)行新股、配售舊股。

2021年11月，包括奧園、融創(chuàng)、旭輝在內(nèi)的3家房企進(jìn)行配股。其中，奧園在11月8日進(jìn)行了下半年以來(lái)的第三次配股，募資6億港元。此前在9月，奧園曾兩次配股，共計(jì)募資10億港元。融創(chuàng)完成了3.35億股份的配售，募資總額高達(dá)50.85億港元。旭輝以供股的方式按每股4港元的價(jià)格發(fā)行4.19股新股，募集約16.76億港元。

緊接著在12月7日，世茂以先舊后新方式配售1.45億股，每股8.14港元，較前一日的收市價(jià)折讓8.54%，集資凈額11.73億港元；龍光也在同日宣布配股融資，以每股6.80港港元配售1.72億股，募得資金11.7億港元，配股價(jià)較前一日的收市價(jià)折讓9.9%。

今年開(kāi)年，融創(chuàng)率先打響了配股第一槍。

1月19日，融創(chuàng)完成4.52億股份的配售，共募資45.2億港元。此前，融創(chuàng)中國(guó)公告稱，擬以每股10港元配售4.52億股，這一數(shù)量相當(dāng)于融創(chuàng)中國(guó)已發(fā)行股本的9.05%，占擴(kuò)大后股本的8.3%，融創(chuàng)中國(guó)總股本將提升至54.49億股。募集資金將一半資金用于公司營(yíng)運(yùn)，另一半用于償還貸款。

值得注意的是，去年11月，融創(chuàng)的配股價(jià)為每股15.18港元，較公告日前的收盤(pán)價(jià)每股17.04港元折價(jià)10.9%。而今年1月份的再次配股，配售價(jià)已經(jīng)跌至10港元/股，較公告日起前的收盤(pán)價(jià)11.8港元折價(jià)15.3%。

一周后，1月27日早間，時(shí)代中國(guó)公告稱，按配售價(jià)每股3.40港元，配售合共1.177億股現(xiàn)有股份，折讓約17.07%。

據(jù)公告，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額約4億港元，經(jīng)扣除相關(guān)費(fèi)用及開(kāi)支后時(shí)代中國(guó)所得款項(xiàng)凈額估約3.936億港元。公司擬將有關(guān)所得款項(xiàng)凈額約50%用作償還債務(wù)，約50%用作一般企業(yè)用途。

此后近半年時(shí)間，是內(nèi)房股的配股“空窗期”。

在地產(chǎn)股逐漸回暖之后，是否會(huì)迎來(lái)一波新配股潮？除了建發(fā)國(guó)際之外，下一個(gè)最有資本配股的是綠城中國(guó)。

往期內(nèi)容回顧↘?

上半年超五成A股房企預(yù)虧，虧損總額最多303億！

恒大債券展期，九成債權(quán)人投了反對(duì)票

從賣(mài)方到買(mǎi)方，雅居樂(lè)開(kāi)始收購(gòu)了

地產(chǎn)解債，上陣父子兵