近年來，在“房住不炒”的長期政策定位下，各地限購限售政策頻出，加之很多房地產(chǎn)企業(yè)受到負債承壓、利潤率降低以及杠桿率下降等影響，房企不得不面臨一個核心問題——銷售增速開始放緩，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒂|碰“天花板”。

在此背景下，有先見之明的房企悄然開始對傳統(tǒng)業(yè)務進行調(diào)整和改革，與此同時，積極擁抱與房、地相關的“藍海”業(yè)務。其中，物流地產(chǎn)、物業(yè)服務(特別是城市物業(yè)服務)以及大健康、文旅等成為熱門領域。不過，在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)(簡稱“物企”)布局其他行業(yè)并非易事，面臨盈利及運營方面的相關挑戰(zhàn)。

搶灘下一個風口，房企跨界布局物流地產(chǎn)

當下，越來越多的房企瞄準物流地產(chǎn)，將其作為一大增長點。10月18日，遠洋資本有限公司聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。據(jù)悉，遠洋集團在大物流領域布局已久。截至2021年6月，遠洋物流共管理42個項目，覆蓋17個城市，在管面積320萬平方米。

10月12日，凱德集團發(fā)布公告稱，凱德投資旗下的凱德中國信托(即“CLCT”)擬以16.834億元向非關聯(lián)第三方收購一個物流資產(chǎn)包。該資產(chǎn)包包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。這意味著凱德中國信托首次進軍中國物流市場。

而萬科是房企進軍物流地產(chǎn)的先行者之一，早在2014年，萬科就涉足了物流地產(chǎn)。據(jù)萬科2021年半年度報告披露，今年上半年，萬科物流管理項目(含非并表項目)的營業(yè)收入為13.4億元，同比增長64%。

根據(jù)中指院的監(jiān)測，物流地產(chǎn)運營商持續(xù)加大現(xiàn)代物流地產(chǎn)布局，積極利用基金、REITs等金融工具掘金物流地產(chǎn)市場，行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強”競爭格局。其中較為主流的模式是房企主導運營，通過設立獨立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營物流地產(chǎn)。

就物流地產(chǎn)的發(fā)展前景來看，來自中指院的一份研究報告指出，其一，物流行業(yè)的快速發(fā)展及中高標準倉儲的不足，為物流地產(chǎn)提供了廣闊發(fā)展機遇；其二，物流地產(chǎn)盈利模式不只是一次性出售收益，還可以通過管理服務獲取長期的經(jīng)營及其他增值收益，據(jù)調(diào)查，一線城市物流地產(chǎn)需求旺盛，投資回報率普遍高于可比商辦類持有物業(yè)。

城市服務成為物業(yè)企業(yè)競逐新賽道

事實上，不僅房企在布局“新藍?！?，與房地產(chǎn)開發(fā)息息相關的物業(yè)行業(yè)也在開辟新賽道。

當前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場預期面臨挑戰(zhàn)，其旗下的部分物企被母公司委以“戰(zhàn)術求生”的重任。在此背景下，不少物企除了發(fā)力規(guī)模擴張外，也在業(yè)務模式創(chuàng)新以及尋找新增長點方面不斷探索。其中，一大現(xiàn)象是，物企的業(yè)務邊界正進一步拓展，從住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)向城市公共服務這一新賽道。

在10月22日、23日舉辦的萬科業(yè)務交流會上，萬物云CEO朱保全重點強調(diào)了城市服務板塊萬物云城。據(jù)悉，去年10月，萬科物業(yè)正式推出國內(nèi)第一個以城市服務為定位的全新品牌——萬物云城，并計劃在3年內(nèi)落地100個城市服務項目。一年過去，萬物云城已布局40個城市，并有望提前完成“3年百城”計劃。

頭部物企率先入局的還有碧桂園服務。碧桂園服務近年來從社區(qū)服務向城市綜合一體化服務延伸，發(fā)展城市公共服務、城市資源經(jīng)營、城市數(shù)字治理三大核心業(yè)務。根據(jù)中指物業(yè)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，碧桂園服務的城市服務業(yè)務已覆蓋超150個城市。

遠洋服務也在加緊布局城市服務業(yè)務。10月19日，遠洋服務與霸州市人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。依托各自優(yōu)勢資源積極推進雙方在智慧城市運維管理、智慧能源空間物聯(lián)網(wǎng)管理和智慧數(shù)字產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟業(yè)務、公共事務服務、城市設施運維管理等相關領域的業(yè)務合作。

來自中指物業(yè)研究院的一份報告指出，未來，隨著越來越多物企進入城市服務這一領域，城市服務的邊界會進一步延伸，逐步成為物業(yè)服務企業(yè)競爭的全新獵場。

跨界布局的機遇與挑戰(zhàn)

對于房企和物企來說，之所以多元布局，尋求新的業(yè)務增長點，其原因在于，傳統(tǒng)業(yè)務或?qū)⒂|碰到“天花板”，有先見之明的企業(yè)隨之開始擁抱與房、地相關的“藍海”業(yè)務，而物流地產(chǎn)、物業(yè)服務(特別是城市物業(yè)服務)同大健康、文旅等一道成為熱門領域。

這些積極的市場參與者，除了緊貼政策導向而為之外，更重要的是它們也想抓住巨大的“藍海”市場早早開展布局。以物流地產(chǎn)為例，來自世邦魏理仕發(fā)布的研究報告顯示，物流地產(chǎn)被47%的受訪投資者選為最青睞的投資標的，自2016年起的歷年調(diào)查中首次排名第一。

城市服務方面，據(jù)紅杉資本預測，到2035年城市服務市場規(guī)模逾2萬億。盡管某些欠發(fā)達地區(qū)城市服務項目的市場化進度較為緩慢，但已經(jīng)無法阻止城市服務項目一體化的必然趨勢。

業(yè)內(nèi)人士指出，中國整體經(jīng)濟發(fā)展已從地產(chǎn)時代轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)時代，這意味著，產(chǎn)業(yè)時代地產(chǎn)商需要從物理空間的開發(fā)，轉(zhuǎn)變到內(nèi)容的打造，即從開發(fā)到運營的轉(zhuǎn)變。

“物流地產(chǎn)和城市物業(yè)服務等領域都是當前房企、物企所關注的，是時代發(fā)展的趨勢所在，必然會帶來業(yè)務方面的一些變化。而在具體的盈利模式方面，各大企業(yè)仍在探索中；此外，在運營管理方面，也必然考驗企業(yè)的專業(yè)度?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析稱。

而對于城市物業(yè)服務，也有業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)階段其具有高門檻、高投資和低產(chǎn)出的特點，并不適合絕大部分物企去試水。江蘇三三德玖物業(yè)服務有限公司董事長林志偉表示，就像小區(qū)物業(yè)服務一樣，城市服務在滿足物的功能需求時，還要具備物的使用行為管理能力，這需要強制管控。此外，服務是細分客群的深度滿足，精耕細作才是城市物業(yè)服務的未來。

新京報記者張曉蘭

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