10月26日，發(fā)展改革委外資司會同外匯局資本司召開房地產企業(yè)外債座談會，會議指出，將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求，同時要求企業(yè)不斷優(yōu)化外債結構，共同維護企業(yè)自身信譽和市場整體秩序。此次會議，在于落實滿足房地產合理資金需求，支持房企融資，維護中資海外債信譽。房企海外債密集違約高峰將過。

1、高層態(tài)度逐漸清晰，房地產信貸轉向正發(fā)生

近期高層密集發(fā)聲，房地產信貸轉向正發(fā)生。從9月24日央行貨幣政策例會“兩個維護”，10月15日央行數據發(fā)布會認為金融機構對“三線四檔”融資規(guī)則存在“誤解”，10月20日金融街論壇年會央行副行長潘功勝指出房地產信貸過緊的行為逐步得以“矯正”，同日，劉鶴副總理指出房地產合理資金需求正在得到“滿足”。高層密集發(fā)聲，可以看出，從“兩維護”到“誤解”，到“矯正”，再到“滿足”，政府對房地產信貸態(tài)度路徑逐漸清晰，房地產信貸政策轉向正發(fā)生。

2、支持房企融資，維護中資海外債信譽

10月26日，發(fā)展改革委同外匯局聯合召開房地產企業(yè)外債座談會，對房企償還海外債做出指示。一方面，是對滿足房地產合理資金需求的落實，支持房企融資。10月20日，金融街論壇，劉鶴副總理指出“房地產市場合理資金需求正在得到滿足”。此次座談會，政府從房企償還海外債方面進行落實，這次會議指出，將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求。政府或為房企境內資金償還境外債開辟“綠色通道”，房企用境內資金償還境外債時，審批速度將明顯加快。政府支持房企融資態(tài)度明確。

另一方面，維護中資海外債信譽。前段時間，國外領導人就恒大海外債務危機發(fā)聲，表明中資房企海外債違約已經引起國際注意，對中資海外債市場信譽帶來不良影響。另外，近期國際評級機構密集下調多家國內房企信用評級。房企海外債密集違約，不僅不利于我國房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，而且有損中資海外債信譽。此次會議舉措，將維護中資海外債信譽，維護外資對我國經濟平穩(wěn)發(fā)展的信心。

3、海外債融資大幅下降，8家房企違約

2021年1-9月，中資房企共發(fā)行海外債144支，融資總額約2539.9億人民幣，較上年同期下降30.6%。其中8月發(fā)行額最低，僅為28.5億人民幣，同比大跌93.5%。

當前已有8家房企違約，包括早前已經暴雷的泰禾、藍光、華夏幸福（600340）、協信遠創(chuàng)，以及新近違約的陽光100、新力、花樣年、當代置業(yè)。

2022年Q1是海外債到期高峰。經統計，2022年-2024年海外債到期分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年Q1到期為983.3億元，占當年的27.8%。

4、房企海外債密集違約高峰將過

根據近期高層密集表態(tài)，從“兩維護”到“誤解”，到“矯正”，再到“滿足”，政府對房地產信貸態(tài)度逐漸清晰，房地產信貸投放將會加速，房企融資改善正發(fā)生。隨著開發(fā)貸合理需求滿足及銷售回款加速，房企資金緊張將會緩解，房企海外債密集違約高峰將過。

房地產需要“慢轉彎”。達到“房地產、金融同實體經濟協同發(fā)展”的目標，房地產發(fā)展需要“慢轉彎”。完善房地產長效機制，需要“慢轉彎”，制定“慢轉彎”路線圖，需要“因城施策、因企而為”，防止一刀切。房地產發(fā)展模式有路徑依賴，下猛藥，急轉彎，容易引發(fā)債務、市場波動風險，容易引發(fā)市場硬著陸風險。

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