政策是樓市的晴雨表，土地市場是樓市的風(fēng)向標(biāo)。2020年天津土地市場相較2019年熱度下降明顯：上半年在疫情影響下供求雙降，三季度市場有所回溫但表現(xiàn)不溫不火。

對于在津發(fā)展的房企，在今年的市場大環(huán)境下，普遍面臨較高的資金壓力：政策層面對融資重重限制，在津歷史項目變現(xiàn)速度難達到預(yù)期，新拿地項目銷售回款壓力與日俱增。而這些壓力也即時傳導(dǎo)到土地市場中，我們具體看下市場數(shù)據(jù)：

土地成交金額下降460億，同比下降4成

2020年天津土地市場的供需在上文提及的多重因素影響下比2019年下降超過50%。截至11月份全市累計供應(yīng)土地116宗，土地面積797.14萬㎡，折合建筑面積1378.71萬㎡;累計成交土地90宗，土地面積628.98萬㎡，折合建筑面積1093.84萬㎡。2019年全年土地成交金額為1194.7億元，而2020年截至11月土地成交金額為735.1億元，整整下降459.6億元。

地價持續(xù)下行：起拍價平均下降4%，溢價率下降2.8%

2019年天津土地市場平均溢價率為7.18%，而2020年截至11月份平均溢價率降至4.37%，房企在投資拿地階段對穩(wěn)健和安全的要求越發(fā)凸顯，底價成交成為主流。

流量指標(biāo)為王，區(qū)域冷熱分化

基于當(dāng)前天津樓市相對穩(wěn)定的格局，土地市場成交的區(qū)域分布也符合各區(qū)域的市場特征：市內(nèi)六區(qū)在前幾年棚改等工作完成背景下，仍持續(xù)供應(yīng)，但核心區(qū)地塊普遍需要房企具備較強的操盤能力——包括產(chǎn)品打造能力、價值輸出能力等;

環(huán)城仍是房企的必爭之地，但在市場大勢影響下地價也出現(xiàn)下行趨勢;

遠郊市場中，武清格局相對穩(wěn)定，而寶坻因規(guī)劃等方面的利好兌現(xiàn)需要一定時間，與主流房企追求快速去化的要求難以契合，在2019年市場熱潮過去后降溫明顯。

濱海新區(qū)成交土地主要出現(xiàn)在生態(tài)城以及其他產(chǎn)城主題特色鮮明的重點活力區(qū)域。

2020截至11月份市區(qū)樓面價18227元/㎡，環(huán)城樓面價元8543/㎡，遠郊樓面價4204元/㎡，濱海樓面價5446元/㎡，價格梯次也比較穩(wěn)定。

總價、建面“雙十”地塊占比超過7成

自2017年本輪調(diào)控開始至今，多數(shù)房企在拿地方面將對開發(fā)速度的要求排在前列：一方面，土地開發(fā)速度不斷提高，拿地后平均首開周期由14個月左右降至5個月左右;另一方面，主要成交地塊的面積和總價連續(xù)3年呈下降趨勢：

2020截至11月份成交土地總價10億元以下的占比達78%;土地成交總建面10萬㎡以下的占比達82%;規(guī)劃建面15萬㎡以下的占比達70%。

熱點地塊盤點

溢價率榜首：武清區(qū)凱旋王國地塊

年5月武清凱旋王國地塊，由新城摘得，不僅溢價率達到封頂，且是上半年唯 一一宗競自持的地塊。該地塊溢價率40%，自持3%，樓面價10509元/㎡

總價榜首：河西區(qū)U型地塊

年5月河西梅江板塊成交兩宗打包地塊，由中海以總價47億元摘得，綜合樓面價16205元/㎡，該地塊商住比接近5:5。

單價榜首：河西區(qū)體院地塊

年7月成交河西體院東地塊，出讓面積為79485.1平米，屬于中小體量地塊，由魯能以36.2億元摘得，折合成交樓面價為30548元/平米，溢價率24.83%。

上述熱點地塊或者是眾多房企持續(xù)關(guān)注的熱點地塊，或者是位于區(qū)域市場流量領(lǐng)先的市場熱點區(qū)域

而反觀流拍地塊情況：2020年截至11月份未成交地塊19宗，其中：

市內(nèi)六區(qū)沒有土地流拍;

環(huán)城四區(qū)中，包括西青精武鎮(zhèn)地塊、津南咸水沽地塊和北辰雙青地塊出現(xiàn)停牌和流拍，全部為配建比例較高的打包地塊。對于房企而言，在當(dāng)下的市場環(huán)境中，銷售速度和成本是影響拿地最核心的兩個因素。

濱海新區(qū)流拍土地主要出現(xiàn)在塘沽灣。目前海河以南包括塘沽灣、臨港等板塊，由于城市規(guī)劃兌現(xiàn)較慢，土地市場熱度明顯進入冰凍期。

2020天津新房市場發(fā)展壓力漸增，房企在土地市場中的謹(jǐn)慎，源于新房市場的開發(fā)壓力以及逐步加劇的微觀競爭環(huán)境。

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