觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，中國(guó)鐵建股份有限公司子公司中國(guó)鐵建投資集團(tuán)有限公司，正掛牌出售恒大置業(yè)（深圳）有限公司49%股權(quán)。

此次標(biāo)的讓底價(jià)26.6億元，稍高于中國(guó)鐵建彼時(shí)的23.13億元接手價(jià)，溢價(jià)率約15%上下，交易信息披露截止日期為7月4日。

根據(jù)工商信息，恒大置業(yè)（深圳）有限公司注冊(cè)資本47.21億元，其51%股份現(xiàn)由恒大地產(chǎn)持有，剩余股份由中國(guó)鐵建持有。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2021年度，恒大置業(yè)（深圳）有限公司營(yíng)業(yè)收入202.46萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-2.48億元，所有者權(quán)益44.42億元。

“成也蕭何，敗也蕭何”，恒大在深圳的舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及發(fā)展?jié)摿?，曾促使中?guó)鐵建與其聯(lián)手合作。到頭來(lái)，恒大爆雷后，隨之而來(lái)的項(xiàng)目停滯，也導(dǎo)致雙方合作走到了終點(diǎn)。

從合作到“分手”

雙方的合作最早可以追溯到2019年，彼時(shí)中國(guó)鐵建與恒大集團(tuán)迎來(lái)合作“甜蜜期”，雙方圍繞工程建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、投融資、新興業(yè)務(wù)、物資物流等領(lǐng)域開展廣泛合作，并在新聞通稿中宣稱“開創(chuàng)了央企和民企合作的雙贏典范”。

此次合作，中國(guó)鐵建是沖著深圳舊改項(xiàng)目去的。深圳的土地招拍掛市場(chǎng)并不是恒大獲取項(xiàng)目的主要途徑，入局舊改才是其主攻方向。彼時(shí)恒大對(duì)外披露，在深圳已儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目超過(guò)40余個(gè)。

對(duì)于持有恒大置業(yè)（深圳）49%股權(quán)一事，中國(guó)鐵建曾于今年3月底回應(yīng)投資者：“恒大置業(yè)是項(xiàng)目公司，這屬于項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的正常投資?！?/p>

恒大集團(tuán)在爆雷后，深陷債務(wù)泥潭無(wú)法自拔，而項(xiàng)目公司恒大置業(yè)2021年也虧損2.48億元，最終中國(guó)鐵建選擇了掛牌轉(zhuǎn)讓，標(biāo)志著這對(duì)“央企和民企合作的典范”終迎“分手”。

據(jù)市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)新媒體透露，由于債務(wù)問題，恒大在深舊改項(xiàng)目進(jìn)度普遍處于停滯狀態(tài)。

其中最大的項(xiàng)目為恒大深圳灣超級(jí)總部項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積34.3萬(wàn)平方米，建筑高度400米，地上71層，地下6層，原計(jì)劃于2024年竣工，目前仍處于停工狀態(tài)。

而龍華恒大時(shí)代之光項(xiàng)目，目前地下車庫(kù)建設(shè)完畢，但工地進(jìn)展慢。該項(xiàng)目確認(rèn)實(shí)施主體為深圳市馨喬實(shí)業(yè)有限公司，為中融國(guó)際信托有限公司下屬企業(yè)，而中融信托與恒大集團(tuán)一直保持著密切合作關(guān)系。

也許正是因?yàn)楹愦笤谏钆f改項(xiàng)目進(jìn)展緩慢、甚至停滯，才成為壓垮此次合作的最后一根稻草。

為化解債務(wù)壓力，恒大曾計(jì)劃出售約1200億元資產(chǎn)，包括在深圳的舊改項(xiàng)目。包括金茂的股東中化控股，華潤(rùn)置地，以及深圳國(guó)資委旗下深圳人才安居集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)等均曾傳出與恒大接洽項(xiàng)目的消息。但恒大與買方最終未談妥，鮮有后續(xù)進(jìn)展。

恒大在深舊改

前些年樓市景氣的情況下，恒大全國(guó)性的大規(guī)模擴(kuò)張，給它帶來(lái)利潤(rùn)的同時(shí)也制造了負(fù)債壓力。而償還這部分負(fù)債需要一個(gè)較為漫長(zhǎng)的時(shí)間周期。

以舊改為例，根據(jù)2021年半年報(bào)，恒大集團(tuán)共擁有舊改項(xiàng)目146個(gè)，其中大灣區(qū)131個(gè)，深圳區(qū)域62個(gè)。其中已立項(xiàng)的項(xiàng)目有21個(gè)，主要分布于南山、龍崗、龍華、坪山等區(qū)。舊改項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積達(dá)848.89萬(wàn)平方米。

觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，恒大目前已經(jīng)在深立項(xiàng)的舊改中，5個(gè)項(xiàng)目已開盤，7個(gè)處于簽約收樓階段，3個(gè)項(xiàng)目已拆平無(wú)動(dòng)工，5個(gè)項(xiàng)目處于專規(guī)計(jì)劃階段，1個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。截至目前，還未有恒大在深舊改項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓的公開消息。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息顯示，目前已開盤的坪山恒大城項(xiàng)目，已售740套，在售1277套；此外，龍華恒大時(shí)尚慧谷項(xiàng)目于2018年06月開盤，福田恒大珺睿大廈項(xiàng)目也于2021年5月開盤，預(yù)計(jì)2023年下半年交房。而龍崗的龍城愛聯(lián)舊村改造項(xiàng)目恒大城市之光，已經(jīng)售罄。

除了上述小部分早期開工、現(xiàn)已開盤的項(xiàng)目，恒大大部分舊改項(xiàng)目仍推進(jìn)相對(duì)遲緩，停留在簽約交樓階段、規(guī)劃專規(guī)階段及已拆除空地階段。

此外，恒大準(zhǔn)備申報(bào)卻未立項(xiàng)舊改項(xiàng)目也數(shù)量眾多，包含例如羅湖建設(shè)集團(tuán)大院項(xiàng)目，東碧波項(xiàng)目、蔡屋圍紅寶路項(xiàng)目、新橋上寮項(xiàng)目、龍華油松項(xiàng)目，塘前項(xiàng)目、龍崗前進(jìn)村項(xiàng)目，廈村項(xiàng)目，大坡頭項(xiàng)目葵涌三溪項(xiàng)目、大鵬王母項(xiàng)目、大鵬鶴藪項(xiàng)目等等。

舊改本就是風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的博弈。恒大從2011年進(jìn)軍深圳，重點(diǎn)布局深圳、臨深、大灣區(qū)的舊改項(xiàng)目，再到去年爆雷導(dǎo)致在深圳項(xiàng)目停滯，十多年間從高峰到低谷，陷入了被動(dòng)局面。深圳以外，今年年初東莞本地媒體披露，恒大在東莞的主要舊改均尚未出現(xiàn)股權(quán)變更。

據(jù)了解，恒大目前力爭(zhēng)“保復(fù)工，保交樓”，在深圳的四個(gè)入市項(xiàng)目“坪山恒大城”、“恒大都會(huì)廣場(chǎng)”、“恒大錦苑”、“恒大珺睿大廈”目前均已復(fù)工。

按照許家印曾提出的目標(biāo)，恒大今年要保交樓約7000萬(wàn)平方米、約60萬(wàn)套，相當(dāng)于所有保交樓項(xiàng)目中近半要在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)交付。

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